Как купить квартиру в долевом строительстве

0y5_JTzFYLXlA4RHH750ntB5mqmprnvG0h7_0J5jFQscDZRtdhZzYAyNXy7YwFRTxSn_O1Xtg9cVW-wQG-JC7FQ59iL8PrCbfzuvzdsHbixpyLvRWfbUTta2cTxB9KkAt1aeoOo8

Строительство в долг: как приобрести недвижимость по схеме паевых взносов и нужно ли это делать

Разнообразие механизмов инвестирования на первичном рынке жилья позволяет застройщикам выбирать лучшие для себя условия с минимальной ответственностью перед покупателями. Поскольку возведение домов или  жилых комплексов — достаточно затратный процесс, некоторые компании привлекают частные вложения (долевые вклады). По мнению основателя поисковика новостроек Bild.ua Виталия Котенко, это — самый рискованный способ инвестиций, который существует на нынешнем рынке недвижимости. Вместе с экспертом рассмотрим более детально, как купить квартиру в долевом строительстве.

Договор долевого участия прямо не предусмотрен статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 № 1560-XII, как законный способ инвестиций, но и не запрещен законодательством.

Долевое строительство реализуется через создание кооперативов. Каждый инвестор, который отдает свои «кровные» за квартиру в жилом комплексе (ЖК), вступает в этот кооператив и вносит средства на общий счет. По своей сути такая сделка напоминает акционерное общество, но в кооперативе участники лишены права голоса и не могут влиять на решения руководства. Юридически такой вариант покупки жилья по договору долевого участия наименее защищен, поскольку ответственность лежит на плечах самого члена кооператива.

Преимущества договора долевого участия

«Квартиры, которые продают таким способом инвестиций, всегда отличаются низкой стоимостью, — рассказывает Виталий Котенко. — Ведь застройщик фактически не вкладывает свои деньги и строит исключительно за счет инвесторов. Это позволяет ему уменьшить цену за квадратный метр и сделать ее крайне привлекательной для покупателя».

Часть сделок по договору долевого участия включает схему выгодной рассрочки. Стоимость будущей квартиры инвестору разрешают оплачивать постепенно без значительного удорожания, что очень выгодно для покупателей с ограниченным бюджетом.

Схема паевого участия довольно проста на первый взгляд и прозрачна для инвестора. Последний считает, что фактически покупать строительные материалы и оплачивать работу подрядчиков своими деньгами лучше, но на деле все оказывается не совсем так.

Недостатки договора долевого участия

Заключая вышеуказанный договор участник кооператива фактически «бронирует» квартиру с определенной квадратурой на конкретном этаже и в выбранной секции. Застройщик самостоятельно ведет такой учет, поэтому возникает риск двойных продаж: одну и ту же квартиру продают двум, трем или даже большему числу инвесторов.

Кооператив определяет сроки сдачи дома в эксплуатацию и может менять их решением собрания участников, у которых есть право голоса. По факту это означает, что застройщик самостоятельно и законно может откладывать эту дату столько, сколько потребуется. В таком случае инвестору может вскоре понадобиться информация, как продать квартиру в долевом строительстве, но это далеко не просто. Расторгнуть договор и вернуть уплаченные средства будет очень нелегко, даже обратившись в суд.

Эксперт по недвижимости и автор методологии по оценке надежности новостроек рассказал: «Право голоса в кооперативе имеет только застройщик, который, например, в любой момент может принять решение собрать еще по 100-200 тысяч грн с каждого члена на достройку ЖК, так как имеющихся средств не хватило. Вернуть уплаченные деньги уже не получится, ведь они ушли на покупку стройматериалов и остается только подчиняться решениям кооператива, чтобы не потерять право на будущую квартиру».

Договоры долевого участия — достаточно рискованный способ инвестиций, считает Виталий Котенко. Поэтому покупатели должны быть крайне внимательны при его подписании. Для этого следует убедиться в наличии разрешительной документации на строительство, безупречной репутации застройщика и с условиями самого договора. Не будет лишним также изучить государственные реестры по земельному участку под застройку и просмотреть информацию по участникам строительства. Такая экспертиза ЖК  уже выполнена на портале Bild.ua. По результатам оценки каждому ЖК присвоен индекс надежности: чем он ниже, тем рискованнее инвестиция в новостройку.

w50zF34Q7yIDZP6m3HTTxeS-5yn2F3fDRU0nXDKkGD2qvOeqYEPXKcXJl5Fco5WwX5ruTWHKweWJilbFeFo3rFr5B4H045xBqudit53Ua34c_bMbYbp4RVGZHjS15JL4n6ykuT0e

Новостройки с индексами надежности на сайте Bild.ua

Чтобы узнать, почему тот или иной ЖК получил такую оценку, можно заказать детальный отчет на «Билде». Подробная экспертиза включает в себя  все документы, подтверждающие законность строительства, результаты изучения репутации застройщика и его реализованных проектов, скриншоты государственных реестров с комментариями экспертов.

Наличие долгостроя в портфеле девелопера автоматически отнимает баллы от общей оценки не только самого ЖК, но и всех проектов застройщика. Если у компании есть задержка сдачи даже по одному дому в предыдущих ЖК, это обязательно указывается в отчете, чтобы инвестор был максимально информирован о рисках недостроя.

Стоимость такого отчета символическая для покупателя недвижимости — 540 грн, но вполне способна уберечь от рискованных инвестиций.

загрузка...